北京“8·7”楼市新政落地已满整月。证券时报·券商中国记者近日走访发现，近郊新盘以价换量趋势明显，有项目打出89折，亦有项目尚未开盘排号已近房源总量；二手房成交节奏加快，业主议价空间有所收窄，整体市场回温态势明显。
合硕机构统计数据显示，新政一个月来，北京新房、二手房成交量较新政前一个月分别增长8.5%和2.3%。中原地产研究中心统计显示，8月北京二手住宅网签13853套，环比微降1.3%，但同比上涨约4.1%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”。8月末二手房明显放量，31日单日网签达852套。
受访业内人士认为，政策对刚需及改善需求的精准撬动效应正逐步释放。预计“金九银十”期间北京新房、二手房成交量有望持续恢复，但整体仍将延续分化修复格局。
新房市场：近郊盘“以价换量”加速去化，有项目三个月拟清盘
新政落地后，北京新房市场呈现“温和回暖、结构分化”格局。五环外近郊板块热度攀升，通州、昌平、亦庄等区域部分项目去化显著。
以通州区东六环外的北投·和璟项目为例，记者上周六到访时售楼处已有不少看房家庭。销售人员介绍，7月24日售楼处开放当日即吸引超3000人到访，首期推出560余套房源，8月22日开盘参与摇号客户达700组。目前大户型已售罄，近300套房源完成网签，网签均价约4.04万元/㎡，为备案价89折。
“原计划两年的销售周期，现在看来三个月就能基本清盘。”销售人员透露，“下周将加推最后300套房源，主力户型95㎡三居，总价约380万至400万元，预计延续89折优惠。”
（北京通州区东六环外的北投·和璟项目售楼处内，多组购房人在沙盘前听销售人员介绍 张达/摄）
位于通州区东五环外的湖映天青项目，上周末中午售楼处人流密集。“上午人更多，一个销售要同时带5组客户，进样板间基本靠挤。”一位销售人员告诉记者，当天上午他一人就已接待十余组客户。项目共363套房源，容积率1.6，主打70至119㎡三四居，总价400万至700万元，小户型需求尤为旺盛。项目上周五取得预售证即启动认筹，截至周六中午排号已超百组，认筹享98折优惠，预计9月下旬开盘。售楼处开放首个周末，到访客户突破1300组，认筹量超300组。
（北京通州区东五环外湖映天青项目售楼处内，周末中午仍人流密集 张达/摄）
亦庄国贤府项目上周六热度同样较高。销售人员对记者说：“这人算少的了，上两周门口等销售接待得等40分钟，样板间也得排队。”据她介绍，项目共510套房源，目前排号已超500号，接近房源总量。项目尚未取证，预估单价约5万元/㎡，总价约500万至660万元，排卡可享97折，并可叠加后续开盘折扣。
（北京东南五环外亦庄国贤府项目售楼处内，休息大厅坐满了人，张达/摄）
中原地产首席分析师张大伟表示，新政后通州热门新盘日均到访量提升20%至30%，部分项目首开去化率达80%；昌平改善型大户型月度成交超2.7亿元，成为区域标杆。反观五环内核心城区，成交增速明显低于近郊板块。
二手房市场：成交节奏加快，议价空间收窄
相比新房，二手房呈现“稳步放量、价格平稳”态势。进入9月，交易节奏明显加快，此前工作日鲜有成交的门店近期陆续开单。
北京链家丰台区某门店商圈经理张科表示，新政后门店带看量明显提升，客户决策速度加快，品质较好的房源成交周期明显缩短。“上周六，我们门店人均带看量达1.6组，相当于新政前周末两天合计的人均带看量。”其所在大区上周末两天成交量比8月周末增长约30%。
张科还提到，新政后品质较好的房源出现多个客户同时出价的情况。以往一套房子议价空间约10%，现在业主心态变化，议价空间明显收窄。公积金政策对改善型客户作用突出，有客户贷款额度比原来多了160万元，换房意愿明显增强。
北京链家东城区某门店经纪人也表示，最近一周工作日也有成交，整体成交量比8月同期好转。他维护的3套房源均已售出，成交周期缩短至半个月左右。不过他同时指出，成交量虽回升，但成交价总体平稳，以某58㎡两居室学区房为例，成交价维持在440万至450万元区间。
北京我爱我家朝阳区某门店经纪人亦告诉记者，近期成交量有所放大，部分长期观望客户因心仪房源陆续成交，入市意愿增强。相比之下，老旧小区成交仍相对平稳，房龄较新的小区交易活跃度提升更显著
市场展望：“金九银十”成交有望持续恢复，“以价换量”仍是主流
北京“8·7”楼市新政主要包括公积金贷款最高额度上调、非京籍家庭五环内购房社保年限调减等，新政出台已满整月，其对购房门槛的精准降低效应正在成交端逐步兑现。
合硕机构首席分析师郭毅表示，新政后新房和二手房成交量均环比增长。由于新房网签较快、数据反应迅速，而二手房网签存在滞后性，预计9至10月网签量将有明显提振。同时，随着8月28日现房销售政策推进，供应端短期或有收缩，对二手房成交形成进一步拉动，也有助于新房存量项目去化和价格企稳。
展望后市，张大伟认为，8月北京楼市表现远超淡季预期，未现季节性大幅下滑，印证市场韧性。随着房企加快推盘及旺季需求释放，9至10月新房成交量有望持续小幅攀升，近郊优质板块及刚需改善户型将继续领跑。但他同时提醒，价格端难以快速反弹，当前库存充足、买方主导格局未变，“以价换量”仍是主流。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，新政满月，市场反馈整体平稳，二手房新增挂牌量较新政前有所下降，供需关系有所改善。随着政策效应持续释放，预计“金九银十”期间北京新房、二手房成交量有望持续恢复，但整体仍将延续分化修复格局。
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